Ofislerin Dönüşümü-Hibrit Ofisler

Geleceğin ofisleri başlıklı konsept çalışmalardan ve fikir aşamasındaki projelerden hepimiz haberdardık. Ancak bir sabah uyandığımızda kendimizi aniden geleceğin içerisinde bulabileceğimizi tahmin edebilen olmamıştır. Covid-19 pandemisinin hayatımıza dahil olmasının ardından, tüm şirketler iş yapış biçimlerinde yeni arayışlara ve ofisler için köklü model dönüşümü çalışmalarına başladı. Uzaktan çalışma (WFH) ile başlayan maceranın sonu Hibrit!. Çok uluslu şirketlerin yaklaşık %70’i bir tür hibrit modele geçmeyi planlıyor ve halihazırda geçmekte.

Uzaktan çalışmaya planlanandan biraz daha fazla alıştık. Flexjobs tarafından yapılan bir ankette, pandemi süresince uzaktan çalışanların %65’inin evden çalışmaya devam etmek istediğini belirtirken %33’ü hibrit bir çalışma düzenini tercih ediyor, yalnızca %2’si ofise geri dönmek istiyor. Hibrit ofisler büyük bir hızla “Bir Sonraki Normal” haline geliyor.

Giderek yaygınlaşan hibrit ve uzaktan çalışma modeli etkileri altında “ofise dönüş” planları yapan şirketler ofis alanlarını %40’a varan oranda küçültme yoluna giderken, ofis piyasasındaki önemli yönelimlerden birisi de esnek sözleşme koşullarına sahip paylaşımlı ofisler cephesinde yaşandı. Bu alternatif, hibrit çalışma modelini hukuk zeminine oturtmaya çalışan İK çalışanlarına zaman kazandırmış olsa da hangi modelde devam edileceğine dair nihai kararı vermek için önümüzde fazla zaman yok. Aksi halde bu belirsizlik, gelir-gider dengesi bozulan varlıkları ortaya çıkaracak.

Peki elimizde ne var? Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan İstanbul’u mevcut stok ve doluluk konularında mercek altına alalım. İstanbul Ofis Pazarı A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı 2021 ikinci çeyrek sonunda; MİA %33, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %23 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri (Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe-Küçükyalı, Batı Ataşehir) %26 olarak hesaplandı. MİA’daki ofis binalarının boşluk oranı A sınıfı için %30, B sınıfı için %19; MİA Dışı-Avrupa’daki ofis binalarının boşluk oranı A sınıfı için %22, B sınıfı için %29 ve MİA Dışı-Asya’daki ofis binalarının boşluk oranı A sınıfı için %20, B sınıfı için %15 olarak kaydedildi. Birim bazda satış ve kira bedellerinde ise sert düşüş yaşanmakta.

2022 yılında, İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM) ile birlikte mevcut ofis arzına yaklaşık 1,5 milyon m² daha eklenecek.

Hal böyleyken ve ofiste her zamankinden daha az çalışan varken gerçekten bu kadar çok alana ihtiyacımız var mı?

Pandemi dönemindeki gelişmeler, internet bağlantısı olan hemen her yerde çalışılacak araçlara ve becerilere sahip olduğumuzu kanıtladı. Kısıtlamalar tamamen ortadan kalktığında, şirketler çalışanlarının esnek, üretken ve mutlu olabileceği modern çalışma alanlarını bu dönemde aldığımız derslere göre yeniden şekillendirecek. Dönüşümün adı hibrit olacak.

Hibrit iş yeri veya hibrit ofis, hem ofis içerisinde hem de uzaktan çalışanlardan oluşan dağıtılmış bir iş gücünü desteklemek için tasarlanmış esnek bir iş yeri modeli. Hibrit kavramının ortaya çıkışı, yalnızca ofislerimizin fiziksel düzenindeki değişiklikleri değil, aynı zamanda nerede ve ne şekilde çalıştığımız konusundaki tutumlarda da daha derin bir değişimi temsil ediyor.

Sıra sıra dizilmiş masa ve odaları olan geleneksel ofislerden farklı olarak, etkili bir hibrit ofis çalışanlara tek bir çalışma tarzı dayatmayacak. Bunun yerine karma kullanımlı ofis alanları, rahat koltuklar ve oturma alanlarına sahip sosyal alanlar, toplantılar için sessiz köşeler, uzaktaki ekip arkadaşlarıyla görüntülü görüşmeler için oluşturulan konferans odaları ve bireysel odaklanma gerektiren rezerve edilebilir izole alanlar gibi farklı bölümler içerecek.

Evet, geleceğin ofisleri daha az kalabalık olacak. Daha az kişisel masa ve oda, daha az katlı binalar ve yatay mimari, daha fazla sosyal ortak kullanımlı alan göreceğiz. İşe giderken daha az zaman harcayacak ve daha az sıklıkta ofislere uğrayacağız. Toplantılara evlerimizden katılma alışkanlığımıza ise son vermeyeceğiz. Bu durum genellikle daha iyi bir iş-yaşam dengesini teşvik edecek olsa da iş ve kişisel zaman arasındaki çizgiler zamanla bulanıklaşacak ve çalışanların her zaman ulaşılabilir olması gerektiği yönünde bir algıyla karşılaşacağız.

Çalışma düzenimizi belirledikten sonra ofislerimizdeki dönüşümün üstesinden gelebileceğimizden şüphe yok. Sürecin doğal sonucu olarak gayrimenkul ayak izimiz azalacak ve mevcut alanların çoğuna ihtiyaç duyulmayacak. Ofislerin dönüşümü problemini çözdük, sıradaki problem: Geriye kalan ofis yığınını nasıl değerlendireceğiz?

Kaynaklar: 

^{1. Harward Business Review, Don’t Let Employees Pick Their WFH Days by Nicholas Bloom, Stanford Universty, May 25,2021} 

^{2. FlexJob Survey Finds Employees Want Remote Work Post-Pandemic By Rachel Pelta, April 5,2021} 

^{3. JLL Turkey, Turkey Commercial Real Estate Market Overview, 2021 Mid-Year Research Report} 

^{4. PROPIN, İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış, 2021 2. Çeyrek raporu} 

^{5. GYODER Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021, 2.Çeyrek Raporu}