Değerleme nedir, ne değildir?

Günümüzde varlık değerlemeleri, hem finansal hem de birçok farklı alanda kullanılmaktadır: Finansal tabloların hazırlanmasında, yasal düzenlemelere uyum sağlanmasında veya teminatlı borçlanmaların ve işlem etkinliğinin desteklenmesinde dayanak olarak kabul edilirler. Değerleme, sadece gayrimekuller için değil tüm maddi ve maddi olmayan varlıklar için yapılabilir: firmalar, iş kolları, marka, ruhsat, lisans, şerefiye vb.

Değerleme konusunda New York Üniversitesi’nde ders veren, dünya çapında yayın ve veri sağlayan Prof. Aswath Damodaran bir disiplin olarak değerlemeyi şöyle tanımlıyor:

• Bilim Değildir: Bilimde aynı girdilerle aynı sonuçları alırsınız.
• Sanat Değildir : Öğrenilen parçaları olsa da sanat sihir gibidir, sezgiseldir. Ya iyi bir sanatçısındır ya da değil.
• Değerleme yaptıkça öğrendiğin bir zanaattir (Valuation is a craft).

Değerlemenin amacına göre, bakış açısı, risk algısı vb. değişebilmekle birlikte; tüm bunlar gerçeklikten kopuk sadece sezgisel olarak da oluşturulmamaktadır. Değerleme çalışmalarındaki bu belirsizlikleri ve yaklaşımları güvenilir kılmak amacıyla birtakım uluslararası standartlar geliştirilmiştir.  

Uluslararası Değerleme Standartları

Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), değerleme görevinin, uygulamada şeffaflığın ve tutarlılığın geliştirilmesine hizmet eden genel kabul görmüş kavram ve ilkeler çerçevesinde, yerine getirilmesini sağlayan standartlardır. Uluslararası Değerleme Standartları’nın amacı,şeffaf ve tutarlı değerleme usullerinin oluşturulmasını sağlayarak, kullanıcıların değerleme hizmetlerine olan güvenini ve inancını artırmaktır.

UDS, değerlemeyi gerçekleştireni bir değerlemeyi tarafsız, yansız ve profesyonelce gerçekleştirmek için gerekli niteliklere, kabiliyete ve deneyime sahip bir kişi, bir grup kişi veya şirket olarak tanımlamaktadır.

UDS Tanımlı Değer Esasları (Bases of Value)

Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin üzerine kurulduğu temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esası(ları)nın değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.

Değerlemeyi gerçekleştirenin değerleme görevinin koşullarına ve amacına göre uygun değer esas(lar)ını seçmesi gerekir. Değerlemeyi gerçekleştirenin değer esas(lar)ı seçiminin müşteriden ve/veya temsilcilerinden alınan talimatlar veya girdiler dikkate alınarak yapılması gerekli görülmektedir.

UDS tanımlı değer esasları:

1. Pazar Değeri: Bir varlığın, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

2. Pazar Kirası: Taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

3. Makul Değer: Bir varlığın bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

4. Yatırım Değeri/Bedeli: Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

5. Sinerji Değeri: İki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

6. Tasfiye Değeri: Bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.